不動産投資・株式投資・外貨投資などの投資には、必ずリスクを伴います。
つまり、リスクの伴わない投資は存在しません。
不動産投資をする上で、どのようなリスクの存在があるのかを認識し、対応することが重要になってきます。

これらの不動産投資リスクで最も身近なリスクは「滞納リスク」と言われています。
「滞納リスク」と「空室リスク」を比較した時、家賃収入が入ってこないという点においては共通していますが、

滞納リスクの場合は、下記の点が異なります。
 

• 入居者（滞納者）室内を占有されていること
• 督促作業にともなう時間、費用が生じること
• 室内明渡し訴訟まで発展した場合の弁護士費用等の多額の費用が生じること
• 明渡し時の室内原状回復費用負担の問題が生じること
• 滞納で家賃が入らなくても、収入としての課税対象となること
  （空室は課税対象にはなりません）

以上を考えると「空室リスク」よりも「滞納リスク」のほうがリスクとして高いことが分かります。

不動産格付けに大きく影響する借入リスク
不動産を取得したり開発する場合、全てを自己資産でまかなうという例は稀です。
多くは銀行などの金融機関からの融資を受けることになります。
「借入リスク」は不動産経営や不動産投資の資本構成において、借入の占める割合が増加するに伴って発生するリスクを指します。
不動産の価値に占める借入金額の割合をLTV（ローン・トゥ・バリュー　借入比率）と言います。例えば、500億円のビルに投資するために、400億円を借入でまかなったとするならばLTV＝400÷500＝0.8（80%）となります。
借入リスクはこのLTVで測定します。LTVが大きければ大きいほど借入リスクは高くなります。前述したバブル時代の開発資金の90%を融資でまかなった結果そのリスクが10倍に跳ね上がったのも、この借入リスクです。
リスクの高さは、「100%÷（100%－LTV）」で表すことができます。
つまり90%を融資で受けると、自己資本率は10%ですから、100%÷（100%－90%）＝10となるわけです（この比率をレバレッジ効果と呼びます）。
ですから、融資の比率が高ければ高いほど、レバレッジは大きくなり、リスクは大きくなる。
不良債権問題は、この借入リスクを甘く見た代償でした。 そして、今後は、その比率、LTVが、不動産証券化商品の格付けにおいて重要な指標となります。